Главная / Готовые работы / Купить дипломную работу / Право / Гражданское право / Существенные условия договора аренды (вгу им. П.М. Машерова)

Существенные условия договора аренды (вгу им. П.М. Машерова)

Заказать работу

ОГЛАВЛЕНИЕ

 ВВЕДЕНИЕ ………………………………………………………………………….3

ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ……………………6

1.1 История развития договора аренды (имущественного найма)…………...…..6

1.2 Понятие и правовая природа договора аренды………………………..……..14

1.3 Виды договоров аренды………………………………………………..………21

ГЛАВА 2. ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ……………………………..…..25

2.1 Субъекты и форма договора аренды…………………………………….……25

2.2 Предмет как существенное условие договора аренды…………………...…..28

2.3 Иные условия договора аренды …………………………………………..…..49

2.4 Права, обязанности сторон. Исполнение договора……………………….….53

ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………….…….62

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ………………………………65

ВВЕДЕНИЕ

 Договор аренды является одним из наиболее распространенных договоров в гражданском обороте. Неслучайно отмечается, что «договор имущественного найма по сфере использования уступает лишь договору купли-продажи» [47, с. 6].

Договор аренды проникает практически во все сферы деятельности тех или иных субъектов, поскольку во владение и пользование по договору аренды может быть передано самое разнообразное имущество, используемое для различных целей.

На сегодняшний день договор аренды является в Республике Беларусь наибо­лее распространенным договором среди договоров по передаче имущества в поль­зование, заключаемым в отношении нед­вижимого имущества.

Договор аренды – один из основных видов гражданско-правовых обязательств, который широко распространен в имущественном обороте и часто встречается в судебной практике. Он позволяет собственнику извлечь определенный доход от использования имущества без его отчуждения путем предоставления в пользование другому лицу, которое получает свою выгоду в результате эксплуатации чужого имущества. В экономических отношениях для многих предприятий аренда стала видом деятельности.

Правоотношения по аренде многогранны и сложны. Их сложность заключается в неоднозначном понимании теоретических и практических аспектов договора аренды. Особенно это касается вопросов, связанных с существенными условиями договора, предмета, неотделимых улучшений арендованного имущества и др.

Анализ арендных правоотношений имеет особую актуальность сегодня как в силу того, что в последние годы значительно возрос­ло количество нормативных актов, регулирующих данную сферу правоотношений, так и ввиду сохранения тенденции роста числа заключаемых договоров аренды.

Неурегулированность некоторых вопросов, касающихся арен­ды, обусловленная продолжающимся про­цессом совершенствования законодательства, пред­определяет возникновение споров и разногласий в данной области, что порождает особое внимание современного гражданского пра­ва к проблеме аренды. До сих пор многие вопросы не урегули­рованы в достаточной степени, существуют законодательные про­белы и коллизии. Все это обуславливает необходимость изучения и совершенст­вования теории и практики использования правовых норм в облас­ти отношений, связанных с арендой.

Следует отметить, что работы, непосредственно связанные с обязательствами по договору аренды, как правило, освещают отдельные виды договора аренды. Между тем, проходящие в Республике Беларусь преобразования требуют более глубокого изучения как договора аренды в целом, выработки научных рекомендаций как по изменению и дополнению существующих нормативно-правовых актов, так и по правильному применению действующих гражданско-правовых норм.

Все вышеперечисленное указывает на несомненную актуальность выбранной темы исследования.

Объект исследования – общественные отношения, возникающие при заключении и исполнении договора аренды.

Предметом исследования выступают нормативные правовые акты Республики Беларусь, научные труды отечественных и зарубежных ученых по теме исследования.

Цель работы: анализ гражданских правоотношений, возникающих при заключении и исполнении договора аренды; анализ нормативных актов, определяющих правовую природу данного договора, с последующей разработкой теоретических положений и практических рекомендаций, направленных на совершенствование правового регулирования данных отношений.

Для достижения указанной цели поставлены следующие задачи:

- раскрыть понятие, сущность, правовую природу договора аренды и показать социальную обусловленность гражданско-правовых норм, регулирующих арендные отношения;

- рассмотреть элементы договора аренды;

- изучить правовой статус субъектов арендных договоров:

-        определить существенные условия договора аренды;

-        проанализировать практику применения отдельных видов договоров аренды, сделать выводы и сформулировать конкретные предложения по наиболее важным теоретическим позициям, выработать предложения по совершенствованию законодательной регламентации гражданско-правового регулирования аренды.

Теоретической основой исследования являются научные работы таких авторов, как В.В. Витрянский, Е.В. Гадлевская, Е.А. Георгиев, А.В. Егоров, А.В. Ерш, Л.Т. Кокоева, В.К. Ланда, А.А.  Оводов, О.Ж. Ромашов, Н.Н. . Сарнавская, Г. Шапкина и некоторых других.

Нормативно-правовую базу исследования составляет действующее гражданское и иное законодательство Республики Беларусь и зарубежных стран.

При написании работы применялся метод диалектического познания, частно-научные методы, методы конкретных социальных исследований, анализа и комплексное исследование текущего законодательства в области применения договора аренды.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 Проведенное исследование отношений, возникающих из договора аренды, позволяет сделать следующее общетеоретические и практические выводы:

1. Договор аренды относится к категории гражданско–правовых договоров на передачу имущества. Передача имущества, осуществляемая арендодателем (наймодателем), не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору (нанимателю); последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование.

2. В отличие от дореволюционного гражданского законодательства арендатор (наниматель) наделяется не только правом пользования полученным в аренду имуществом – ему по общему правилу принадлежит и право владения указанным имуществом. В тех же случаях, когда эксплуатация соответствующего имущества может осуществляться и без обладания последним, арендатору достаточно получить данное имущество в пользование (например, собственник, сохраняя за собой владение зданием, передает арендатору право пользования некоторыми помещениями).

3. С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим) договорам.

4. Законодательство Республики Беларусь к существенным условиям договора аренды относит условия:

1) предмет договора – данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 578 ГК);

2) размер арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, за исключением случаев, установленных законодательством;

3) срок уплаты арендной платы по договору аренды недвижимого имущества (за исключением торговых мест), находящегося в государственной собственности.

Существенным условием любого договора аренды является его предмет. Предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи. Они могут постепенно изнашиваться, но сохраняются свою форму в течение всего срока аренды. Эта особенность предмета договора аренды объясняется тем, что по прекращению договора аренды арендодателю арендатором возвращается то же имущество, в том состоянии, в котором он его получил, в учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ч. 1 ст. 593 ГК). При этом имущество, обладающее родовыми признаками, не может быть предметом договора аренды.

5. Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателем имущества является его собственник или иное лицо, уполномоченное законодательством или собственником сдавать имущество в аренду, поскольку аренда представляет собой форму распоряжения этим имуществом. Арендатором может быть любое заинтересованное в получении имущества юридическое или физическое лицо (дееспособный гражданин).

6. В подавляющем большинстве случаев договор аренды должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, за исключением случаев, установленных законодательством. Несоблюдение формы договора аренды влечет предусмотренные законодательством негативные последствия для сторон.

7. Спорным в науке является вопрос об арендной плате и сроке договора как существенных условиях договора аренды.

Законодательство Республики Беларусь не выделяет в качестве существенных условий договора аренды его цену (арендная плата). С целью уменьшения количества судебных споров о заключении договора аренды предлагается законодательно отнести к существенным условиям любого договора аренды его цену (арендная плата).

8. Несмотря на содержащиеся в ч. 1 п. 1 ст. 578 ГК положения о возможности заключения договора аренды части «капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест», проблема вовлечения в гражданский оборот частей объектов недвижимости в настоящее время не решена, а трудности, с которыми сталкиваются хозяйствующие субъекты при заключении и исполнении таких сделок, лишь подтверждают степень важности и актуальности рассматриваемой проблемы. Так, к отношениям по использованию части объекта недвижимости в настоящее время стороны нередко применяют различные правовые конструкции, в т.ч. и договор возмездного оказания услуг.

10. Действующая нормативная база, ограничивающая гражданский оборот частей объектов недвижимости, вынуждает контрагентов заключать вместо договора аренды договор о предоставлении права пользования конструктивным элементом недвижимого имущества, являющийся в данном случае для пользователей имущества своего рода кабальной сделкой. Данная мера – скорее вынужденный шаг, чем осознанное решение контрагентов. Представляется, что решение проблемы правового регулирования использования конструктивных элементов зданий и сооружений, должно осуществляться посредством реформирования гражданского законодательства в целом, и прежде всего ГК. Как представляется, необходимо следующее:

1) признать в качестве объектов гражданских прав не только вещи, но и их части (ч. 1 ст. 128 ГК);

2) внести изменения и дополнения в Положение о порядке размещения (распространения) и согласования наружной рекламы, рекламы на автомобилях, трамваях, троллейбусах, колесных тракторах, автопоездах, предусматривающие в случае предоставления рекламного пространства для размещения рекламы заключение договора аренды, а не договора возмездного оказания услуг.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

 1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Кн. 2. – М.: Статут, 2002. – 800 с.

2. Васькевич В.П. Гражданско-правовой статус спортсменов-профессионалов // Актуальные проблемы правоведения: Вестник Института права Самарской государственной экономической академии. 2002. № 2. С. 39-40

3. Водный кодекс Республики Беларусь: Кодекс Республики Беларусь от 30.04.2014 № 149-З // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 4000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2015.

4. Гадлевская, Е. В. Понятие, правовые признаки, стороны и предмет договора аренды. Часть 1. Понятие, предмет и правовые признаки договора аренды (по состоянию на 06.02.2014) / Е .В. Гадлевская // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 4000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2015.

5. Георгиев Е.А. Договор аренды: основания для расторжения / Е.А.Георгиев // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 4000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2015.

6. Гонгало Б.М. Учение об обеспечении обязательств. Вопросы теории и практики. – М.: Статут, 2004. – 222 с.

7. Гражданский кодекс Белорусской ССР 1964 г. // Собрание законов Белорусской ССР, указов Президиума Верховного Совета Белорусской ССР, постановлений Совета Министров Белорусской ССР. 1964. № 17. Ст. 183

8. Гражданский кодекс Республики Беларусь от 07.12.1998 № 218-З: принят Палатой представителей 28 окт. 1998 г.: одобрен Советом Респ. 19 нояб. 1998 г. (в ред. от 05.01.2015 № 231-З) // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 4000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2015.

9. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 21.07.2014) // КонсультантПлюс http://www.consultant.ru/popular/gkrf2/

10. Гражданское и торговое право капиталистических государств: Учебник / Под ред. Е. А. Васильева. М.: Междунар. отнош, 1992. – 560 с.

11. Гражданское право. Учебник. Т. 2. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1999. – 890 с.

12. Гражданское право. Ч. 2: Учебник / Под общ. ред. В. Ф. Чигира. – Минск.: Амалфея, 2002. – 1008 с.

13. Гражданское право: Учебник. В 3-х т. Т. 1 / Отв. ред А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. – М : Проспект, 2006. – 789 с.

14. Гражданское право: Учебник. В 4-х т. Т. 1 / Отв. ред. Е А Суханов. – М.: Волтерс Клувер, 2008. – 543 с.

15. Егоров А. В. Лизинг: аренда или финансирование? // Вестник ВАС РФ. 2012. № 3. С. 36-60

16. Ерш А. В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник ВАС Российской Федерации. 2000. № 8. С. 96-110.

17. Забоев К.И. Принцип свободы договора в российском гражданском праве: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2002. – 25 с.

18. Каравай А.В. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь. Раздел IV. Отдельные виды обязательств. Глава 34. Аренда. § 1. Общие положения об аренде (статьи 577-596)» // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 4000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2015.

19. Кокоева Л.Т. Объект как существенное условие договора аренды // Журнал российского права. 2004, № 7. С. 48-53

20. Ланда В. К вопросу об аренде крыши здания и (или) сооружения // Хозяйство и право. 2009. № 5. С. 34-39.

21. Маркс К Капитал. Критика политической экономии Т. 1 Кн 1. – М.: политиздат, 1978, - 592 с.

22. Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2-х ч. По изд. 1902 г. Ч. 2. – М.: Статут, 1997 – 831 с.

23. Мурзин Д.В. Ценные бумаги – бестелесные вещи. Правовые проблемы современной теории ценных бумаг. – М.: Статут, 1998. – 176 с.

24. О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним: Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З (ред. от 04.01.2014) // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 4000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2015.

25. О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом: Указ Президента Республики Беларусь, 29 марта 2012 г., № 150: в ред. от 14.07.2014 г. // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. — Минск, 2015.

26. О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест: Декрет Президента Республики Беларусь от 19.12.2008 N 24 (ред. от 30.08.2011) // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 4000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2015.

27. О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений: Постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь, 15 февр. 2012 г., № 1: в ред. от 19.09.2012 г.  // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. — Минск, 2015.

28. О некоторых мерах по повышению эффективности ведения охотничьего хозяйства и рыбохозяйственной деятельности, совершенствованию государственного управления ими: Указ Президента Республики Беларусь от 08.12.2005 N 580 (ред. от 01.12.2014) // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 4000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2015.

29. О реализации Закона Республики Беларусь «О рекламе»: Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 12.11.2007 N 1497 (ред. от 14.04.2014) // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 4000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2015.

30. Об аренде: Закон Республики Беларусь от  12 декабря 1990 г. № 460-XII // Ведомости Верховного Совета БССР. 1991. № 1. Ст. 1

31. Об утверждении Инструкции о порядке начисления амортизации основных средств и нематериальных активов: Постановление Министерства экономики Республики Беларусь, Министерства финансов Республики Беларусь, Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь, 27 февраля 2009 г., № 37/18/6: ред. от 06.05.2014 г. // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. — Минск, 2015.

32. Об утверждении Инструкции о порядке определения стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете: Постановление Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 14.05.2007 N 10 (ред. от 22.12.2012) // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 4000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2015.

33. Об утверждении Положения о порядке переоценки незавершенного строительства и неустановленного оборудования по состоянию на 1 января 2004 г.: Постановление Министерства статистики и анализа Республики Беларусь от 31.12.2003 N 259 // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 4000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2015.

34. Оводов А.А. Договор аренды недвижимости // СПС РФ: «КонсультантПлюс: Версия Проф» [Электронный ресурс]. - М., 2010

35. Овсейко С.В. Заемный труд: понятие и правовая форма (по состоянию на 21.04.2014) // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 4000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2015.

36. Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. № 810-1 // Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Сове­та СССР. 1989. № 25. Ст. 481.

37. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. (Классика российской цивилистики) - М.: Статут, 2009. - 351 c.

38. Практика рассмотрения коммерческих споров: Анализ и комментарии постановлений Пленума и обзоров Президиума ВАС РФ. Вып. 1. / Рук. проекта Л.А.Новоселова, М. А. Рожкова; Исслед. центр частного права – М. Статут, 2007. – 321 с.

39. Решение хозяйственного суда Брестской области, 13 марта 2009 г.: дело № 95–11/2009 // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. — Минск, 2015.

40. Решение Хозяйственного суда г. Минска от 02.10.2006 (дело N 327-14/06) // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 4000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2015.

41. Решение хозяйственного суда города Минска, 03 ноября 2009 г.: дело № 745-22/09  // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. — Минск, 2015..

42. Решение хозяйственного суда города Минска, 27 янв. 2009 г.: дело № 154—13/08/21м // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. — Минск, 2015.

43. Решетник И.А. Гражданско-правовое регулирование лизинга в Российской Федерации: Автореф. дис... канд. юрид. наук. – Пермь, 1998. – 26 с.

44. Римское частное право. Учебник / Под ред.: Новицкий И.Б., Перетерский И.С. - М.: Юриспруденция, 2009. - 464 c.

45. Рогова Е.С. Новые возможности на рынке недвижимости // Законодательство. 1998. № 2. С. 33-36.

46. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России: монография. М.: Норма, Инфра-М, 2013. – 496 с.

47. Ромашов О.Ж. Развитие договора аренды: история и современность // Хозяйство и право. - 1999. - №9. - С. 5-7

48. Сарнавская Н.Н. Правомерность договора аренды рекламного пространства (по состоянию на 28.11.2012) // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 4000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2015.

49. Трудовой кодекс Республики Беларусь: Кодекс Республики Беларусь от 26.07.1999 N 296-З (ред. от 01.07.2014) // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 4000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2015.

50. Халфина Р.О. Общее учение о правоотношении. М.: Юридическая литература, 1974. – 348 с.

51. Шапкина Г. Договор аренды // СПС РФ: «КонсультантПлюс: Версия Проф» [Электронный ресурс]. - М., 2010

52. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. Т. 1 – М.: Статут, 2005. - 460 с.

53. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права Т. 2 (по изд. 1902 г.) – М.Юрист, 1999. – 501 с.

Способы оплаты

Банковский переводWebMoneyЯндексДеньгиEasyPayVisa/MasterCardАИС «Расчет» (ЕРИП)